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中铁建高价拿地将面临“地王陷阱”困局?

2018-02-05 来源:ks-lxjy.com
 
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中铁建高价拿地将面临“地王陷阱”困局?

新年伊始,中国铁建房地产集团有限公司以9.82亿元获得姑苏区“苏地2017-WG-47号”地块。据测算,该地块4.3万元/平方米的单价刷新了苏州最高楼面价记录,成为新的单价地王。据悉,包括中铁建、葛洲坝、绿城和九龙仓等在内的十几家房企参与“苏地2017-WG-47号”竞拍。

资料显示,这并不是中铁建第一次在苏州高价拿地。2016年底,位于苏州工业园区万寿街北、启月街西的“苏园土挂(2016)04号地块”由中铁建拍得,最终成交价766667万元,楼面价27757元/平方米,溢价率53%。

为此,业内专家发出警示,在地方调控政策持续,限价令难以松动的背景下,当前土地市场的地王项目普遍面临“入市难,回本难”的困境。尤其是,这两年土地市场激进拿地的企业将面临“高价地陷阱”。

事实上,近期二三线城市地王又开始有复苏的苗头。1月16日,中国土地勘测规划院公布了2017年第四季度主要城市土地市场价格水平。结果显示,主要监测城市中,一线城市各用途地价环比增速放缓;二线城市各用途地价环比、同比增速均呈上升态势。当前土地市场的风险已经从一线城市向二三线转移。二线城市当中的苏州、南京、合肥被公认为是土地价格超越理性区间的风险区域。

中铁建高价拿地将面临“地王陷阱”困局?

那么,近期二、三线城市为何又是地王频出呢?一方面,以兰州、南京、西安为代表的二三线城市给限购政策松了绑,这对于开发商来说,似乎已经闻到了全国楼市政策将要转向的味道。

另一方面,去年尽管受到房地产调控的挤压,但是对多数房企来说,成交量创出历史新纪录,目前一线城市土地市场受到调控,二三线城市再不布局,那么今年年底前真的没新楼盘可以推出了。

不过,我们认为,与过去拿地不同,过去开发商随便拿地,只要拿下来总归是有赚的,只是赚多赚少而已。而今年开发商在二三线城市拿土还是要谨慎的,或者说很多“地王项目”已成陷阱,目前中国的土地市场发生了很大变化,再盲目当地王就不值得了。

首先,近一二年的地王项目,有近一半尚未开工。据克而瑞研究中心一份针对“地王项目”的研报指出,这些热门城市2016年产生的50个典型地王项目当中,截至目前有14宗尚未开工。其中不乏2016年上半年成交的“苏地2016-WG-26号地块”,闲置时间已达一年以上。

据统计,地王项目主要集中在苏州、广州、深圳、厦门等核心一二线城市,这倒不是开发商要囤地待涨,而是当地政府限价了,或者周边房价已经跌到地王拿地价格以下,昔日地王已经被套住了,如果贸然投资开发,还要拿出更多的资金投进这个项目,显然开发商不是傻子,虽然被套了,但也清楚已太晚了。`

中铁建高价拿地将面临“地王陷阱”困局?

再者,新晋地王急于拿地,殊不知周边的商品房单价要低于房企拿地的价格,“面粉贵于面包”价格,这种情况不可能会长期持续下去。这次中铁建在苏州以9.82亿元获得姑苏区“苏地2017-WG-47号”地块。该地块平均楼板价高达4.3万元/平方米的楼板价。

这会使该地王项目面临两难选择,就是赶快造楼出售吧,又要投入大笔资金,可能造出楼盘高价还买不出去,资金回笼难度很大,但把土地抛荒囤积在那里吧,要知道若是几年不开发,土地会被当地政府收回。

最后,限价令挤压掉了地王们的赢利空间。2017年开始地方楼市调控政策不断升级,“四限”范围力度持续扩容,整体市场下行趋势也较为明显,尤其是政府区域“限价”政策的出台,对房企即将入市的地王项目冲击不小。

中铁建高价拿地将面临“地王陷阱”困局?

例如“苏地2016-WG-46号地块”的“仁恒地王”,拿地楼面价超过3.8万元/平方米,目前区域最高限价标准为4万元/平方米,若此时入市基本无利润空间可言。本来开发商想通过对房产项目的精装修来上调房价,这样他们还有赢利空间,但是限价令一出,开发商就算对房产项目精装修,也难以将房价上涨多少。

近期频频传来苏州地王、南京地王被套的消息,这是一个好现象,过去房地产市场只要闭着眼晴拿地开发,至于房产开盘后能否有钱赚,开发商根本不需要考虑,而现在开发商的拿地风险正在上涨。未来不如与政府部门合作,多建造一些房屋租赁房,或者参与政府的危棚简屋的改造,而唯有这样房企才能逐步走向理性的发展之路。


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